De afgelopen jaren is woningdelen uitgegroeid tot een belangrijk onderdeel van het Nederlandse woonbeleid. Gemeenten versoepelen regels en het Rijk stimuleert hospitaverhuur. Maar achter deze ambitie schuilt een onopgeloste paradox.
Wanneer drie mensen één woning delen in plaats van ieder een eigen woning te bewonen, wordt de bestaande woningvoorraad efficiënter benut. De gedachte hierachter is volstrekt logisch. Maar er zit een belangrijke vraag achter die vaak onvoldoende wordt gesteld: wie gaat die woningen beschikbaar stellen?
Want een woningdeler kan alleen een kamer huren als er een woning beschikbaar is die verhuurd mag én wil worden. En precies daar wringt steeds vaker de schoen. Woningdelen werkt alleen als er passende, goed beheerde woonruimte beschikbaar blijft. De centrale vraag is niet alleen hoe mensen samen wonen, maar ook wie de woningen beschikbaar houdt.
Minder verhuurders betekent minder woningen voor woningdelers
De afgelopen jaren is de regelgeving voor verhuurders aanzienlijk veranderd. Particuliere investeerders en verhuurders worden geconfronteerd met een opeenstapeling van maatregelen:
- Strengere huurprijsregulering (waaronder de Wet betaalbare huur);
- Hogere fiscale druk en ingrijpende wijzigingen in Box 3;
- Stijgende onderhouds- en verduurzamingskosten;
- Strengere financieringseisen vanuit geldverstrekkers.
Veel particuliere verhuurders besluiten daarom hun woningen te verkopen. Dat zien we inmiddels op grote schaal gebeuren. Het gevolg is opvallend: aan de ene kant wordt woningdelen gestimuleerd, maar aan de andere kant verdwijnen juist de woningen waarin woningdelen mogelijk was. Het beleid stimuleert de vraag naar gedeelde woonruimte, terwijl het aanbod afneemt.
De oplossing ligt niet alleen in huren
De discussie over woningdelen gaat vrijwel altijd over huur. Maar waarom eigenlijk? Wanneer drie vrienden samen een woning kunnen huren, waarom zouden zij die woning dan niet samen kunnen kopen? Wanneer drie starters individueel geen woning kunnen financieren, kunnen zij gezamenlijk vaak wél een woning financieren.
Voor veel jonge mensen ligt daar een veel realistischer perspectief. Niet: “Hoe vinden we een verhuurder?”, maar: “Hoe worden we samen eigenaar?”
Gezamenlijk eigendom maakt wonen bereikbaar
De woningprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Voor veel starters is het vrijwel onmogelijk geworden om zelfstandig een woning zuiver individueel te kopen. Maar zodra meerdere personen hun financiële mogelijkheden bundelen, ontstaat een heel ander beeld.
Drie woningdelers kunnen gezamenlijk vaak aanzienlijk meer financieren dan ieder afzonderlijk. Daardoor ontstaan kansen die voor individuele kopers niet bereikbaar zijn. Hetzelfde principe wordt al jarenlang toegepast door echtparen, familieleden, zakelijke partners en erfgenamen. Gezamenlijk eigendom is geen nieuw concept. Het wordt alleen nog nauwelijks toegepast als oplossing voor de woningmarkt.
Gezamenlijk eigendom kan bestaande woonruimte bereikbaar houden voor starters, studenten en ouders die willen samenwerken.
Studentenhuisvesting laat hetzelfde probleem zien
Ook binnen studentenhuisvesting zien we deze ontwikkeling. Veel studentenhuizen verdwijnen doordat particuliere verhuurders hun panden verkopen. Voor veel ouders is het onmogelijk om zelfstandig een volledig studentenpand aan te kopen. Maar wanneer meerdere ouders samenwerken ontstaat een nieuwe mogelijkheid.
Drie, vier of zes gezinnen kunnen gezamenlijk een studentenwoning of studentenhuis kopen. Daardoor blijft de woning beschikbaar voor studenten. Niet voor één jaar, maar voor de lange termijn.
Van huurders naar betrokken eigenaren
Een belangrijk voordeel van gezamenlijk eigendom is betrokkenheid. De bewoners, ouders of mede-eigenaren hebben een direct belang bij goed onderhoud, leefbaarheid, veiligheid en behoud van de woning. Daardoor ontstaat een model waarin eigendom en maatschappelijke belangen dichter bij elkaar komen. Niet de maximale huur staat centraal, maar het langdurig beschikbaar houden van woonruimte.
Een aanvulling op het huidige beleid
Dit betekent niet dat woningdelen via huur moet verdwijnen. Integendeel. Nederland heeft zowel huur- als koopoplossingen nodig. Maar zolang de discussie vrijwel uitsluitend gaat over huur, blijft een belangrijk deel van de oplossing onbenut.
De vraag zou daarom niet moeten zijn: “Hoe creëren we meer woningen voor woningdelers?”, maar: “Hoe zorgen we ervoor dat woningdelers kunnen wonen, huren én kopen?”
De volgende stap
De woningcrisis vraagt om nieuwe vormen van samenwerking. Niet iedereen kan alleen kopen. Niet iedereen wil huren. En niet iedere woning hoeft in handen te zijn van één eigenaar.
Door gezamenlijk eigendom mogelijk te maken voor starters, studenten en ouders ontstaat een extra route naar betaalbare huisvesting. Een route die niet afhankelijk is van nieuwe bouwgrond of extra verhuurders, maar optimaal gebruikmaakt van woningen die er al zijn.
Misschien ligt de toekomst van woningdelen daarom niet alleen in gezamenlijk wonen, maar juist in gezamenlijk eigendom.
